小山法律事務所ブログ

建物につき賃貸借契約が締結された場合，その契約には借地借家法の適用があります。

建物の用途が，居住用であろうとも，業務用であろうとも，同法の適用があります。

 

借地借家法が適用されると，賃貸人としては，賃借人に賃料未払等による債務不履行解除ができる場合，解約の申入れをしてその申し入れに正当事由がある場合，期間の定めのある賃貸借契約において，期間満了の１年前から６か月前までの間に更新拒絶の通知をし，その更新拒絶に正当事由がある場合等を除いて，賃貸借契約を終了させることができず，賃借人から建物を明渡してもらうことはできません。

 

しかし，これでは家主としては，必要なときに建物を利用することができなくなり，建物を貸すことに躊躇を覚え，結果として，良質な賃貸建物の供給が阻害されるおそれがあります。

 

そこで，借地借家法３８条には定期建物賃貸借契約が定められています。

定期建物賃貸借とは，期間の定めがあり，かつ，契約の更新がない旨の特約を置く点に特徴があります。契約の更新がないわけですから，賃貸人としては，建物の契約期間満了後に，賃借人から建物明渡しを受け，その利用が可能となるのです。

 

この定期建物賃貸借契約を締結するには，賃貸人は賃借人に対し，当該契約は契約の更新がなく，期間満了により終了する旨を記載した書面を交付して説明する必要があります。この説明をしない場合には，賃貸借契約が更新されないとする特約は無効となります。

 

また，契約期間を１年以上に設定した場合には，その契約期間満了の１年前から６か月前までの間に，賃借人に対し，期間満了による契約の終了を通知しなければ，契約の終了を賃借人に対抗できなくなります。

もっとも，上記通知期間を経過した後に，期間満了による契約終了の通知をした場合には，通知から６か月を経過した日に賃貸借契約は終了します。

 

以上のように，定期建物賃貸借は賃貸人の建物の有効利用を促進するものではありますが，反面，賃借人の権利を弱めるものです。賃借人としては，建物を借りる際，どのような契約類型に当たるのかを確認することが必要と言えます。